Второе жильё — мечта многих испанских семей. Будь то для отдыха, инвестиций или семейного использования, финансирование второго жилья имеет свои особенности. Условия более строгие, чем для основного жилья, но при правильном сопровождении это вполне достижимо.
Как работает ипотека на второе жильё?
Банки финансируют до 70–75% от оценочной стоимости второго жилья, по сравнению с обычными 80% для основного жилья. Это значит, что вам необходимо внести от 25% до 30% цены покупки в качестве первоначального взноса, плюс сопутствующие расходы (6–15% в зависимости от региона).
Максимальный срок обычно составляет 20–25 лет, а применяемая процентная ставка, как правило, немного выше, чем для основного жилья, поскольку банк считает, что в случае финансовых трудностей клиент отдаст приоритет платежу за своё основное жильё.
На что смотрят банки?
- Действующая ипотека — Если у вас уже есть ипотека, банк суммирует оба платежа при расчёте вашей общей долговой нагрузки. Совокупная сумма не должна превышать 35–40% чистого ежемесячного дохода.
- Достаточный доход — Необходимо подтвердить способность одновременно обслуживать два кредита, не превышая порог долговой нагрузки.
- Доступные сбережения — Минимум 25–30% цены покупки плюс сопутствующие расходы.
- Стабильность занятости — Бессрочный трудовой договор или устоявшаяся деятельность с подтверждаемым стабильным доходом.
- Кредитная история — Отсутствие просрочек и непогашенных долгов по любым текущим кредитам.
- Оценочная стоимость — Банк финансирует, исходя из меньшей из двух величин: цены покупки или оценки.
В чём отличие от основного жилья?
| Основное жильё | Второе жильё | |
|---|---|---|
| Максимальное финансирование | 80% | 70-75% |
| Максимальный срок | 30 лет | 20–25 лет |
| Процентная ставка | Ниже | Немного выше |
| Налоговый вычет | Да (до 2013 года) | Нет |
| Долговая нагрузка | До 35% дохода | Совокупно с действующей ипотекой |
Когда стоит финансировать второе жильё?
- Ваш доход позволяет обслуживать два платежа, не превышая долговую нагрузку 35–40%.
- У вас достаточно сбережений для первоначального взноса и расходов.
- Недвижимость может приносить доход через краткосрочную аренду.
- Цена объекта ниже рыночной и представляет собой хорошую инвестицию.
- Вы стремитесь диверсифицировать свой портфель недвижимости.
Какие документы понадобятся?
- Действующий DNI/NIE
- Последние 3 расчётных листка или налоговая декларация
- Налоговые декларации по доходам за последние 2 года
- Банковские выписки за последние 6 месяцев
- Нотариальный акт и квитанции по действующей ипотеке
- Выписка из реестра недвижимости (nota simple)
- Договор задатка, если он уже подписан
Преимущество Duplo Capital
Duplo Capital ведёт переговоры одновременно с более чем 20 банковскими учреждениями, чтобы обеспечить вам лучшие условия по ипотеке на второе жильё — то, чего вы не сможете добиться, обращаясь напрямую в свой банк.
Часто задаваемые вопросы об ипотеке на второе жильё
Банки обычно финансируют от 70% до 75% оценочной стоимости или цены покупки — в зависимости от того, что меньше. Это меньше, чем для основного жилья, где максимум обычно составляет 80%. Поэтому вам понадобятся сбережения не менее 25–30% цены плюс дополнительно 10–12% на расходы и налоги. Точный процент зависит от банка и вашего профиля.
Да, это возможно, если ваш доход позволяет обслуживать оба платежа. Банк сложит платёж по текущей ипотеке и по новой, чтобы рассчитать общую долговую нагрузку, которая не должна превышать 35% чистого дохода. Проще всего, когда текущая ипотека в основном выплачена или уже погашена. В Duplo Capital мы анализируем вашу кредитоспособность с учётом обеих ипотек, прежде чем представлять заявку банкам.
Срок ипотеки на второе жильё обычно составляет от 20 до 25 лет. Это меньше, чем для основного жилья, где обычно возможно до 30 лет. Более короткий срок означает более высокий ежемесячный платёж, и банк учтёт это при расчёте долговой нагрузки. Итоговый срок зависит от банка и вашего профиля.
Потому что банк считает риск более высоким: речь идёт не о жизненно необходимом жилье. Поэтому ставки обычно немного выше, чем по основному жилью, а условия по сумме и сроку кредита строже. Конкретная разница зависит от банка и вашего профиля. Сравнение предложений нескольких банков помогает её сократить.
Нет, ипотека на второе жильё не даёт права на государственный вычет по основному жилью в рамках подоходного налога (IRPF). Этот вычет применялся только к основному жилью и сохраняется лишь для покупок, совершённых до 2013 года. Поэтому общую стоимость сделки лучше рассчитывать без учёта налоговых льгот. Если у вас есть сомнения по вашей ситуации, обратитесь к налоговому консультанту.
Помимо стандартных документов банк запросит сведения о вашей текущей ипотеке. Как правило, нужны действующие DNI или NIE всех заёмщиков, последние 3 расчётных листка или подтверждение дохода, декларации IRPF за последние 2 года и банковские выписки за последние 6 месяцев. Если основное жильё в ипотеке, обычно запрашивают выписку из реестра (nota simple). Также требуются договор задатка (arras) или бронирования и оценка приобретаемой недвижимости.
Хотите профинансировать второе жильё?
Запросите бесплатную консультацию, и мы проанализируем реалистичность вашего проекта менее чем за 48 часов.
ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ