Posséder une résidence secondaire est le projet de nombreuses familles. Pour les vacances, comme investissement ou pour un usage familial, son financement obéit à des règles propres. Les conditions sont plus exigeantes que pour une résidence principale, mais l'objectif reste tout à fait atteignable avec le bon accompagnement.
Comment fonctionne un prêt pour résidence secondaire ?
Les banques financent jusqu'à 70-75 % de la valeur d'expertise pour une résidence secondaire, contre 80 % habituellement pour une résidence principale. Vous devez donc apporter entre 25 % et 30 % du prix d'achat, auxquels s'ajoutent les frais de transaction (6 à 15 % selon la communauté autonome).
La durée maximale est généralement de 20 à 25 ans et le taux appliqué est légèrement supérieur à celui d'une résidence principale : la banque considère qu'en cas de difficultés, l'emprunteur donnera la priorité au remboursement de son logement principal.
Ce que les banques regardent vraiment
- Le prêt en cours — Si vous remboursez déjà un prêt, la banque additionne les deux mensualités pour calculer votre endettement global. Le total ne doit pas dépasser 35 à 40 % de vos revenus nets mensuels.
- Des revenus suffisants — Vous devez démontrer votre capacité à assumer deux crédits simultanément sans franchir le seuil d'endettement.
- L'apport disponible — Au minimum 25 à 30 % du prix d'achat, plus les frais de transaction.
- La stabilité professionnelle — Contrat à durée indéterminée ou activité établie, avec des revenus stables et justifiables.
- L'historique de crédit — Aucun impayé ni dette en souffrance sur l'un quelconque de vos crédits en cours.
- La valeur d'expertise — La banque finance sur la plus faible des deux valeurs : prix d'achat ou expertise.
Quelles différences avec la résidence principale ?
| Résidence principale | Résidence secondaire | |
|---|---|---|
| Financement maximal | 80% | 70-75% |
| Durée maximale | 30 ans | 20-25 ans |
| Taux d'intérêt | Plus bas | Légèrement supérieur |
| Avantage fiscal | Oui (avant 2013) | Non |
| Endettement | Jusqu'à 35 % des revenus | Cumulé avec le prêt en cours |
Quand est-il pertinent de financer une résidence secondaire ?
- Vos revenus vous permettent d'assumer deux mensualités sans dépasser 35 à 40 % d'endettement.
- Vous disposez d'un apport suffisant pour couvrir l'acompte et les frais.
- Le bien peut générer un revenu locatif saisonnier.
- Le prix du bien se situe sous la valeur de marché et constitue un bon placement.
- Vous cherchez à diversifier votre patrimoine immobilier.
Quels documents faut-il fournir ?
- DNI/NIE en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire ou déclaration de revenus
- Avis d'imposition sur le revenu des 2 dernières années
- Relevés bancaires des 6 derniers mois
- Acte notarié et échéanciers de votre prêt en cours
- Nota simple du bien à acquérir
- Promesse de vente si elle est déjà signée
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Questions fréquentes sur le prêt immobilier pour une résidence secondaire
Les banques financent généralement entre 70 % et 75 % de la valeur d'expertise ou du prix d'achat, le plus bas des deux étant retenu. C'est moins que pour une résidence principale, où le financement maximal est en général de 80 %. Il vous faudra donc un apport d'au moins 25 à 30 % du prix, plus 10 à 12 % supplémentaires pour les frais et taxes. Le pourcentage exact dépend de chaque banque et de votre profil.
Oui, c'est possible, à condition que vos revenus permettent d'assumer les deux mensualités. La banque additionnera la mensualité de votre prêt actuel et celle du nouveau pour calculer votre taux d'endettement global, qui ne devrait pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C'est plus simple lorsque votre prêt actuel est bien avancé ou déjà remboursé. Chez Duplo Capital, nous analysons votre capacité d'emprunt avec les deux prêts avant de présenter le dossier aux banques.
La durée d'un prêt pour résidence secondaire se situe généralement entre 20 et 25 ans. C'est plus court que pour une résidence principale, où l'on peut habituellement aller jusqu'à 30 ans. Une durée plus courte implique une mensualité plus élevée, ce que la banque prendra en compte dans votre taux d'endettement. La durée finale dépend de la banque et de votre profil.
Parce que la banque estime que le risque est plus élevé, s'agissant d'un logement non essentiel. Les taux sont donc généralement un peu plus élevés que pour une résidence principale, et les conditions de financement et de durée plus restrictives. L'écart exact varie d'une banque à l'autre et dépend de votre profil. Comparer les offres de plusieurs établissements permet de réduire cet écart.
Non, le prêt d'une résidence secondaire n'ouvre pas droit à la déduction nationale pour résidence principale à l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF). Cette déduction ne concernait que la résidence principale et ne subsiste que pour les achats antérieurs à 2013. Il est donc prudent de calculer le coût total de l'opération sans compter sur un avantage fiscal. En cas de doute sur votre situation, consultez un conseiller fiscal.
En plus des documents habituels, la banque vous demandera des informations sur le prêt que vous avez déjà. En général, il faut un DNI ou NIE valide pour chaque emprunteur, vos 3 derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus, vos déclarations IRPF des 2 dernières années et vos relevés bancaires des 6 derniers mois. Si votre résidence principale est financée par un prêt, la note simple du registre foncier est généralement demandée. Le compromis (contrat d'arras) ou contrat de réservation et l'expertise du bien à acheter sont aussi requis.
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