L'Espagne est l'une des destinations préférées de l'investissement immobilier international. Obtenir un prêt en tant que non-résident est tout à fait possible, mais les conditions diffèrent sensiblement de celles accordées à un résident. Connaître les règles du jeu fait souvent la différence entre obtenir un financement ou non.
Comment fonctionne un prêt pour non-résidents ?
Les banques espagnoles financent jusqu'à 60-70 % de la valeur d'expertise pour les non-résidents, contre 80 % habituellement pour les résidents. Vous devez donc apporter entre 30 % et 40 % du prix d'achat, auxquels s'ajoutent les frais de transaction (6 à 15 % selon la communauté autonome).
La durée maximale est généralement de 20 à 25 ans, légèrement inférieure à celle proposée aux résidents, et le taux appliqué est un peu plus élevé, l'établissement percevant un risque supérieur.
Ce que les banques regardent vraiment
Pour accorder un prêt à un non-résident, les banques examinent avec une attention particulière :
- Le pays de résidence — Certains pays suscitent davantage de réserves de la part des banques en raison du risque de change ou d'une instabilité économique. Les résidents de l'Union européenne, du Royaume-Uni, de Suisse et des États-Unis présentent des profils plus facilement acceptés.
- La nature des revenus et la devise — Des revenus en euros simplifient l'instruction du dossier. Si vous êtes rémunéré dans une autre devise, la banque applique une marge supplémentaire au titre du risque de change.
- Le NIE espagnol — Indispensable pour signer le prêt devant notaire. Pas de NIE, pas de prêt — il peut toutefois être obtenu pendant l'instruction du dossier.
- L'historique de crédit — La banque examine à la fois votre historique en Espagne (s'il existe) et celui de votre pays de résidence.
- La capacité d'emprunt — La mensualité ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels justifiés.
- Les justificatifs fiscaux — Dernières déclarations de revenus du pays de résidence, relevés bancaires, contrats de travail ou justificatifs d'activité professionnelle.
Les documents habituellement demandés
- NIE espagnol (ou en cours d'obtention)
- Passeport en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire ou justificatif de revenus
- Déclaration de revenus du pays de résidence (2 dernières années)
- Relevés bancaires des 6 derniers mois
- Contrat de travail ou justificatif d'activité
- Nota simple du bien (extrait du registre foncier)
Quand l'obtention est-elle la plus simple ?
L'accord est plus probable lorsque :
- Vous résidez dans un pays de l'Union européenne ou à monnaie stable.
- Vos revenus sont libellés en euros ou dans une devise forte.
- Vous disposez d'un apport de 30 à 40 %, frais compris.
- Vous possédez déjà un NIE ou avez engagé la démarche.
- Votre historique de crédit est sans incident dans votre pays.
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Les profils internationaux sont notre spécialité : nous savons quelles banques disent oui aux non-résidents, et à quelles conditions. Tout le dossier est piloté à distance — vous n'avez pas besoin de vous déplacer en Espagne.
Questions fréquentes sur le prêt immobilier pour non-résidents
Oui, un non-résident peut obtenir un prêt immobilier en Espagne, mais à des conditions différentes de celles d'un résident. Les banques financent généralement jusqu'à 60-70 % de la valeur d'expertise, contre 80 % habituellement pour les résidents, et le taux d'intérêt tend à être un peu plus élevé en raison du risque plus important perçu par l'établissement. L'accord dépend surtout de votre pays de résidence, de la devise de vos revenus et de votre capacité d'endettement.
À titre indicatif, entre 30 % et 40 % du prix d'achat, plus les frais d'acquisition. Ces frais représentent généralement entre 6 % et 15 % supplémentaires selon la communauté autonome, puisque le taux de l'ITP (droits de mutation) dépend de chacune. Le montant exact dépendra de l'établissement et de votre profil.
Oui, le NIE (numéro d'identification des étrangers) est indispensable pour signer le prêt devant notaire, mais il n'est pas nécessaire pour lancer la démarche. Il peut être obtenu pendant l'étude du dossier. Disposer déjà du NIE, ou l'avoir demandé, facilite l'accord.
Essentiellement, une pièce d'identité et des documents justifiant vos revenus et votre solvabilité dans votre pays. Il faut généralement fournir un passeport en cours de validité, le NIE (ou la preuve de la demande), les 3 derniers bulletins de salaire ou une déclaration de revenus, les avis d'imposition du pays de résidence des 2 dernières années, les relevés bancaires des 6 derniers mois et le contrat de travail ou un justificatif d'activité. L'extrait du registre foncier (nota simple) du bien est également nécessaire.
La durée maximale est généralement de 20 à 25 ans, un peu moins que pour les résidents. La durée finale dépend de l'établissement et de votre profil. Gardez à l'esprit qu'une durée plus courte implique une mensualité plus élevée, et que cette mensualité ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels justifiés.
Oui, ces deux éléments pèsent beaucoup dans la décision de la banque. Les résidents de l'UE, du Royaume-Uni, de Suisse et des États-Unis ont en général des profils plus facilement acceptés, tandis que certains pays suscitent davantage de méfiance en raison du risque de change ou de l'instabilité économique, et si vous êtes payé dans une autre devise que l'euro, la banque peut appliquer une marge supplémentaire pour risque de change. Duplo Capital est spécialisé dans les profils internationaux, sait quels établissements étudient chaque cas et gère toute la démarche à distance, sans que vous ayez à vous déplacer en Espagne.
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