Acheter un bien immobilier en Espagne en 2026 : le guide complet pour les Français

Vous êtes Français, Belge ou Suisse, et vous envisagez d'acheter en Espagne : une résidence secondaire sur la côte, un appartement pour un enfant qui étudie à Barcelone, un investissement locatif, ou le logement d'une nouvelle vie. Ce guide ne vous vendra pas d'appartement. Il vous explique comment fonctionne un achat en Espagne vu du côté de celui qui doit le financer, avec les règles et les chiffres de 2026, et il met dans l'ordre les décisions que vous aurez à prendre. Parce que la première erreur des acheteurs français n'est pas de mal choisir leur bien : c'est de le choisir avant de savoir ce qu'ils peuvent financer.

Introduction — Acheter en Espagne quand on est Français

L'Espagne reste, en 2026, l'un des marchés immobiliers les plus recherchés d'Europe par les acheteurs étrangers, et les Français y occupent une place stable. D'après le Colegio de Registradores, les étrangers ont réalisé près de 97 300 achats de logements en 2025, un record historique, soit 13,8 % de toutes les transactions, sur un marché qui a dépassé les 705 000 ventes, du jamais-vu depuis 2008. Les Français y pèsent chaque trimestre autour de 5 % des achats étrangers, dans le groupe de tête avec les Britanniques, les Allemands, les Néerlandais et les Belges. Dans la province d'Alicante, plus de quatre achats sur dix sont le fait d'un étranger.

Ce qui attire est connu : des prix au mètre carré encore inférieurs à ceux des grandes villes françaises malgré une hausse rapide, l'absence de taxe d'habitation, des charges de copropriété modérées, et une fiscalité du propriétaire globalement plus légère. Ce que les acheteurs découvrent en chemin l'est moins : un achat espagnol ne se déroule pas comme un achat français. Le notaire n'y joue pas le même rôle, le compromis engage plus vite et plus fort, l'impôt d'acquisition varie du simple au double selon la région, et la banque ne finance pas la même part du prix selon que vous êtes résident ou non.

Ce guide suit l'ordre logique d'un projet bien mené : d'abord votre statut et votre budget, ensuite le crédit, puis seulement le bien, ses vérifications, ses frais, et enfin la signature.

1. Résident ou non-résident : la première question à régler

Tout part de là, parce que ce statut conditionne le financement, les justificatifs à fournir et vos obligations fiscales une fois propriétaire.

On lit souvent que l'on devient résident fiscal espagnol après 183 jours passés en Espagne dans l'année civile. C'est vrai, mais incomplet. L'administration espagnole vous considère aussi comme résident si le centre de vos intérêts économiques se trouve en Espagne (votre activité, votre entreprise, l'essentiel de vos revenus), ou si votre conjoint non séparé et vos enfants mineurs y résident habituellement. Les 183 jours se comptent en cumulé, absences temporaires comprises, sauf à prouver une résidence fiscale ailleurs.

Pour un achat, trois situations se présentent :

• Vous restez résident en France, en Belgique ou en Suisse et achetez une résidence secondaire ou un investissement : vous êtes non-résident. C'est le cas le plus fréquent chez nos clients francophones.
• Vous vous installez en Espagne avec un contrat de travail ou une activité locale : vous devenez résident, généralement dès l'année du déménagement si vous y passez plus de six mois. Certaines banques vous traitent comme résident dès que le contrat espagnol est signé, même avant les 183 jours.
• Vous partagez votre temps entre les deux pays : c'est la situation la plus délicate, où la convention fiscale franco-espagnole tranche selon le foyer permanent, le centre des intérêts vitaux, puis le lieu de séjour habituel. Elle mérite l'avis d'un fiscaliste avant l'achat, pas après.

Retenez l'essentiel : le statut se prouve. Une banque espagnole vous demandera un certificat de résidence fiscale de votre pays, ou un avis d'imposition récent, et c'est sur cette base qu'elle appliquera ses conditions.

2. Déterminer son budget avant même de chercher un appartement

C'est l'étape que la plupart des acheteurs français sautent, et celle qui explique la majorité des dossiers qui échouent : ils cherchent un bien à 350 000 € avec un budget réel de 280 000 €, parce qu'ils ont raisonné comme en France.

Un budget espagnol se construit avec quatre briques :

Le prix du bien, c'est-à-dire la valeur que la banque retiendra, qui sera la plus basse entre le prix négocié et l'expertise (tasación). Sur un marché où les prix montent vite, l'expertise sort parfois sous le prix, et c'est votre apport qui comble l'écart.

Les impôts d'acquisition, de 6 % à 13 % du prix selon la région et le type de bien (détaillés à la section 8). Ils ne sont jamais financés par la banque.

Les frais d'acquisition : notaire et registre pour l'acte d'achat, avocat, expertise, éventuelles traductions. Comptez 2 à 3 % du prix.

La part que la banque ne finance pas, c'est-à-dire l'apport proprement dit : 30 à 40 % du prix pour un non-résident, 10 à 20 % pour un résident.

Mis bout à bout, un non-résident doit disposer en liquidités de l'ordre de 40 à 50 % du prix du bien, selon la région. Pour un appartement à 300 000 € à Valence, ce sont environ 130 000 à 140 000 € à mobiliser ; à Barcelone, avec un ITP plus lourd, plutôt 145 000 à 155 000 €.

De l'autre côté, votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus nets, de vos crédits en cours dans votre pays d'origine (la banque espagnole les compte), de votre âge (le prêt doit généralement être remboursé avant 75 ans), et de la durée possible. C'est un calcul que Duplo Capital réalise gratuitement avant votre recherche, pour que vous visitiez avec un chiffre certain, et pas un espoir.

3. Combien une banque espagnole peut-elle financer en 2026 ?

Le ratio de financement (LTV, loan to value) est la variable qui sépare le plus l'Espagne de la France. Les ordres de grandeur pratiqués en 2026 :

Ces chiffres sont des pratiques bancaires, pas des règles écrites : ils bougent selon la banque, la qualité du dossier, la région et la valeur d'expertise. Deux précisions qui comptent :

• Le pourcentage s'applique à la plus basse des deux valeurs, prix ou expertise. Si vous achetez 300 000 € un bien expertisé 280 000 €, un financement à 70 % donne 196 000 €, pas 210 000 €.
• Les banques espagnoles ne financent pas les frais ni les impôts d'acquisition. Le « prêt à 110 % » n'existe pas.

Quelques établissements pratiquent des conditions spécifiques pour les non-résidents de l'Union européenne, avec des taux légèrement supérieurs à ceux des résidents, de l'ordre d'un quart à un demi-point. C'est précisément le terrain où un courtier fait la différence : toutes les banques n'ont pas la même appétence pour un dossier français, et présenter le bon dossier à la bonne banque change le taux, la durée et parfois le principe même de l'accord.

4. Comment une banque espagnole analyse votre dossier

Comprendre ce que regarde la banque vaut mieux que connaître par cœur la définition d'une hypothèque. Voici sa grille, dans l'ordre d'importance.

Le taux d'endettement. L'ensemble de vos mensualités de crédit, y compris celles que vous remboursez en France, ne doit pas dépasser 30 à 35 % de vos revenus nets. Pour un couple gagnant 6 000 € nets par mois avec un crédit auto de 400 €, la mensualité maximale acceptable se situe autour de 1 700 €.

La stabilité des revenus. CDI ancien, fonctionnaire, profession libérale installée : les profils rassurants sont les mêmes qu'en France. Pour les indépendants et chefs d'entreprise, la banque lit deux exercices complets et demande les liasses fiscales, les bilans et le compte courant professionnel. Les revenus en devises hors euro (francs suisses) sont retenus après décote.

L'âge et la durée. La plupart des banques exigent que le prêt soit soldé avant 75 ans, certaines 70. Un emprunteur de 55 ans négocie donc 20 ans, rarement 25.

Le patrimoine et l'épargne résiduelle. Une banque préfère un client qui garde de la trésorerie après l'achat. Vider tous ses comptes pour boucler l'apport est un signal négatif.

L'origine de l'apport. La réglementation anti-blanchiment est appliquée strictement aux non-résidents. Épargne constituée, vente d'un bien, donation, héritage, plus-value mobilière : chaque euro de l'apport doit avoir une histoire documentée. Un virement de 120 000 € arrivé la veille sur un compte sans historique bloque un dossier des semaines.

La solvabilité dans votre pays. L'Espagne n'a pas de fichier positif des crédits ; la banque demande donc aux non-résidents un rapport de leur pays : en Belgique, l'extrait de la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale ; en Suisse, l'extrait ZEK ; en France, un relevé de vos crédits en cours et, si demandé, une attestation de non-inscription au FICP.

L'expertise du bien. Elle est réalisée par une société agréée par le Banco de España, choisie par la banque, à vos frais. Elle fixe la valeur de référence du prêt et peut faire capoter un projet si elle sort nettement sous le prix. On peut l'anticiper : un courtier qui connaît le marché local sait quand un prix est au-dessus de ce qu'une expertise validera.

5. Taux fixe, variable ou mixte en 2026

Le contexte de taux

Selon l'INE, le taux moyen des nouveaux prêts hypothécaires sur logement était de 2,98 % en mai 2026, avec une durée moyenne de 25 ans, et 61 % des emprunteurs ont opté pour le fixe. La tendance s'est infléchie au printemps : la BCE a relevé ses taux directeurs en juin 2026, première hausse depuis 2023, face à une inflation tirée par l'énergie, et l'Euribor 12 mois, référence de tous les prêts variables espagnols, est repassé au-dessus de 3 % à la fin de l'été. Concrètement, un prêt variable indexé Euribor + 0,80 % coûte aujourd'hui près de 3,9 %, contre des fixes proposés entre 2,6 % et 3,3 % selon le profil et les bonifications.

Les trois formules

• Le taux fixe : mensualité constante toute la durée. C'est le choix de la sécurité, et en 2026 c'est aussi souvent le moins cher. Son revers : si les taux rebaissent fortement, vous ne suivez pas, sauf à renégocier ou à faire racheter le prêt.
• Le taux variable : indexé sur l'Euribor 12 mois plus une marge, révisé chaque année ou semestre. Il peut partir plus bas, mais c'est vous qui portez le risque de hausse. Sur 25 ans, ce risque est réel.
• Le taux mixte : fixe pendant 5, 10 ou 15 ans, puis variable. C'est le compromis que les banques poussent en ce moment, avec des fixes de départ agressifs. Il a du sens si vous prévoyez de revendre ou de solder avant la fin de la période fixe.

TIN, TAE et bonifications : lire une offre espagnole

Le TIN (tipo de interés nominal) est le taux du prêt lui-même. Le TAE (tasa anual equivalente) intègre en plus les frais et les produits liés ; c'est le seul chiffre qui permet de comparer deux offres, et la banque est tenue de l'afficher.

La particularité espagnole, ce sont les bonificaciones : la banque propose un TIN réduit si vous souscrivez chez elle une assurance habitation, une assurance décès-invalidité, une domiciliation de revenus, une carte, parfois un plan d'épargne. Chaque produit « achète » une fraction de point. Le piège est classique : un TIN bonifié à 2,7 % avec 1 200 € par an de produits liés peut coûter plus cher qu'un 3,0 % sans conditions. La comparaison se fait sur le coût total, produits compris, sur la durée où vous comptez réellement garder le prêt. Depuis la loi 5/2019, la banque ne peut pas vous imposer ces produits ; elle peut seulement les rendre avantageux.

Ce que change la loi de 2019 pour vous

La loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier a rapproché l'Espagne des standards français, et sur certains points elle va plus loin :

• la banque doit vous remettre une offre normalisée (FEIN) et une fiche d'avertissement sur les clauses sensibles (FiAE), et vous laisser au moins dix jours de réflexion avant la signature ; la réglementation catalane de protection des consommateurs prévoit de son côté un délai précontractuel de quatorze jours ;
• vous passez chez le notaire pour un acte préalable gratuit, sans la banque, au cours duquel il s'assure que vous avez compris les conditions ;
• les frais de constitution du prêt (notaire, registre, gestoría, taxe AJD sur l'hypothèque) sont à la charge de la banque ; vous ne payez que l'expertise ;
• les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées (au maximum 2 % puis 1,5 % sur un fixe selon l'ancienneté du prêt, et bien moins sur un variable) ;
• la procédure de saisie ne peut plus se déclencher avant un nombre significatif d'échéances impayées.

6. Vous avez trouvé le bien : attention avant de verser une réservation

En Espagne, l'engagement se prend tôt et se paie cher en cas de retrait. Le parcours comporte trois actes, et les deux premiers ne passent pas par le notaire.

La réservation (reserva ou señal). Votre offre est acceptée ? L'agence ou le vendeur vous demande un versement, en général entre 1 000 et 5 000 €, parfois 1 % du prix, contre un document de réservation qui fixe le prix et retire le bien du marché quelques jours ou semaines. Si le vendeur se rétracte, la somme vous est rendue ; si vous vous rétractez, elle est souvent perdue. Lisez ce document : certains sont déjà des avant-contrats engageants.

Le compromis (contrato de arras). Contrat privé entre acheteur et vendeur, généralement accompagné d'un versement portant le total à 10 % du prix, et qui fixe la date limite de signature chez le notaire, le prix, les modalités de paiement et la répartition des frais. La forme la plus répandue, les arras penitenciales (article 1454 du Code civil espagnol), fonctionne comme une clause de dédit symétrique : l'acheteur qui renonce perd les 10 % ; le vendeur qui renonce rembourse le double.

L'alternative pragmatique quand la clause est refusée : ne signer les arras qu'avec un accord bancaire de principe en main, obtenu sur dossier complet. C'est l'intérêt de préparer le financement avant la recherche.

L'acte authentique (escritura pública). Signé chez le notaire, il transfère la propriété, le solde du prix est payé, et le prêt est signé dans la foulée. L'inscription au registre de la propriété suit dans les semaines suivantes.

7. Les vérifications à effectuer avant d'acheter

Un achat espagnol se sécurise avant les arras, pas chez le notaire. Voici ce qu'il faut vérifier, et par qui.

Les contrôles indispensables

• La nota simple du registre de la propriété : elle indique le propriétaire, la description du bien, les hypothèques, saisies et servitudes inscrites. Elle s'obtient en ligne en quelques euros et doit dater de quelques jours.
• Les dettes de copropriété : en Espagne, l'acheteur répond des charges impayées de l'année en cours et des trois précédentes. Un certificat de la copropriété est exigé chez le notaire ; demandez-le avant.
• L'IBI (taxe foncière) et les autres taxes locales : le dernier reçu prouve qu'elles sont payées.
• La situation urbanistique : conformité de la construction, absence de procédure d'infraction, existence de la licence de première occupation ou de la cédula de habitabilidad, obligatoire dans plusieurs régions dont la Catalogne. Les extensions non déclarées sont fréquentes dans les maisons de bord de mer.
• La concordance cadastre / registre : surface et description doivent coïncider ; un écart important complique le prêt et la revente.
• L'occupation : le bien doit être libre, ou le bail transmis en toute connaissance de cause.
• Le certificat énergétique et, en copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées, où se cachent les travaux votés et non encore payés.

Qui fait quoi

• L'agent immobilier représente le vendeur, qui le paie. Il ne défend pas vos intérêts, ce qui ne l'empêche pas d'être utile.
• L'avocat est votre conseil. Il réalise les vérifications ci-dessus, relit la réservation et les arras, négocie la clause de financement, et vous représente par procuration si nécessaire. Il n'est pas légalement obligatoire, mais pour un non-résident qui ne lit pas l'espagnol juridique, se passer d'avocat revient à signer les yeux fermés. Comptez de 1 à 1,5 % du prix, ou un forfait pour un bien modeste.
• Le notaire est un officier public impartial. Il certifie l'identité des parties, vérifie l'état du registre et le paiement des impôts, et donne force exécutoire à l'acte. Il ne conseille personne et ne fait pas l'audit du bien. C'est la différence majeure avec le notaire français.
• Le courtier en crédit (intermediario de crédito inmobiliario), c'est nous : nous structurons et défendons votre financement, du chiffrage initial jusqu'à la signature. En Espagne, la profession est réglementée et inscrite au registre du Banco de España.

8. Combien coûtent réellement les frais d'achat ?

Le poste principal n'est pas le notaire, comme en France, mais l'impôt d'acquisition, dont le taux dépend de la région où se trouve le bien et de son caractère neuf ou ancien.

Dans l'ancien : l'ITP

L'impôt sur les transmissions patrimoniales est fixé par chaque communauté autonome. Barèmes généraux en vigueur en septembre 2026 pour les régions les plus recherchées par les acheteurs francophones :

Des taux réduits existent presque partout pour les moins de 35 ans, les familles nombreuses ou les personnes handicapées, mais ils supposent l'achat d'une résidence principale et des plafonds de revenus ; un non-résident n'y a en pratique pas accès.

Dans le neuf : IVA et AJD

Un logement neuf acheté au promoteur supporte la TVA espagnole (IVA) à 10 % (7 % aux Canaries via l'IGIC), plus la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD) sur l'acte d'achat, de 0,5 % à 1,5 % selon la région (1,5 % en Catalogne et dans la Communauté valencienne, 0,75 % à Madrid).

Les frais fixes

• Notaire, registre et gestoría pour l'acte d'achat : de 0,5 % à 1 % du prix, avec un plancher d'environ 1 500 € pour un petit bien. Les frais liés au prêt sont à la charge de la banque.
• Expertise bancaire : 300 à 700 € selon la surface.
• Avocat : 1 à 1,5 % du prix.
• Traductions assermentées de vos justificatifs, si la banque les exige : quelques centaines d'euros.

Deux exemples chiffrés

Appartement ancien à 400 000 € à Barcelone, non-résident, financement à 65 %

Appartement ancien à 700 000 € à Barcelone

L'ITP n'est plus un simple pourcentage : 10 % sur les premiers 600 000 € (60 000 €) plus 11 % sur les 100 000 € suivants (11 000 €), soit 71 000 €. Le même bien à Madrid aurait supporté 42 000 €, et à Valence 63 000 €. Sur un achat de ce niveau, la région choisie pèse autant que la négociation du prix.

Ces montants sont indicatifs. Le chiffrage exact, région par région, fait partie de l'étude que Duplo Capital réalise avant votre recherche.

9. Le parcours du crédit immobilier avec Duplo Capital

Voici comment se déroule un financement mené avec nous, dans l'ordre réel.

1. Simulation de capacité. À partir de vos revenus, de vos crédits, de votre apport, de votre résidence fiscale et du type de projet, nous établissons un budget d'achat réaliste, région par région, frais et impôts compris. C'est gratuit et sans engagement.
2. Constitution du dossier. Nous vous remettons la liste exacte des pièces selon votre profil (voir section 10), nous vérifions chaque document et nous préparons la présentation du dossier aux normes des banques espagnoles, avec les traductions nécessaires.
3. Pré-approbation bancaire. Nous présentons le dossier aux établissements dont les critères correspondent à votre profil, et nous obtenons un accord de principe avant que vous ne fassiez une offre. Vous cherchez avec un chiffre certain.
4. Comparaison et négociation. Une fois le bien trouvé, nous obtenons les propositions fermes, nous les comparons sur le coût total (TAE, produits liés, frais), et nous négocions taux, durée et conditions.
5. Expertise. Nous coordonnons la tasación et anticipons son résultat par rapport au prix négocié.
6. FEIN et acte préalable. Vous recevez l'offre normalisée ; nous la relisons avec vous, ligne par ligne, et vous accompagnons au rendez-vous préalable chez le notaire. Le délai légal de réflexion court à partir de là.
7. Signature. Acte d'achat et acte de prêt, le même jour, chez le notaire. Nous sommes joignables jusqu'à la dernière minute, et nous restons votre interlocuteur ensuite : renégociation, remboursement anticipé, rachat par une autre banque.

Ce que nous ne faisons pas : vendre des biens, ou orienter votre choix vers un logement plutôt qu'un autre. Notre seul rôle est de structurer et de défendre votre financement, et nos conditions vous sont expliquées clairement avant tout engagement.

10. Les documents qu'un Français doit préparer

Deux listes, selon votre situation. Dans les deux cas, les documents non rédigés en espagnol peuvent nécessiter une traduction assermentée selon la banque ; nous vous indiquons lesquels.

Vous êtes salarié ou fonctionnaire

• Passeport ou carte d'identité en cours de validité
• NIE (ou récépissé de demande, selon la banque)
• Justificatif de domicile et certificat de résidence fiscale, ou dernier avis d'imposition
• Contrat de travail ou attestation employeur
• Trois derniers bulletins de salaire
• Deux derniers avis d'imposition (déclaration de revenus complète)
• Relevés bancaires des trois à six derniers mois de tous vos comptes
• Tableau d'amortissement de chaque crédit en cours, ou attestation de leur absence
• Justificatif de l'origine de l'apport (relevés d'épargne, acte de vente, acte de donation)
• Extrait de solvabilité de votre pays (Centrale des crédits en Belgique, ZEK en Suisse)
• Sur le bien, dès que disponible : nota simple, réservation ou arras

Vous êtes indépendant, profession libérale ou chef d'entreprise

Tout ce qui précède, remplacé ou complété par :

• Deux derniers bilans et comptes de résultat, ou liasses fiscales complètes
• Extrait Kbis ou inscription au registre professionnel de moins de trois mois
• Déclarations de TVA récentes, le cas échéant
• Relevés du compte professionnel des six derniers mois
• Attestation de régularité fiscale et sociale
• Pour les dirigeants : statuts de la société, procès-verbal fixant la rémunération, et liasse de la société si les revenus en dépendent

11. Acheter en Espagne depuis la France

Vous n'êtes pas obligé de multiplier les allers-retours. Voici comment s'organise un achat à distance.

Le NIE (numéro d'identification d'étranger) est indispensable pour acheter, ouvrir un compte et signer chez le notaire. Il se demande soit au consulat d'Espagne de votre pays, soit en Espagne au commissariat compétent, sur rendez-vous, les délais variant de quelques jours à plusieurs semaines selon les villes. Une procuration permet à votre avocat ou à votre conseiller de le demander pour vous.

Le compte bancaire espagnol n'est pas une obligation légale, mais la banque prêteuse prélèvera les mensualités sur un compte chez elle, et les impôts locaux se paient depuis un compte espagnol. Il s'ouvre en un rendez-vous avec passeport et NIE ; les banques en ligne ne conviennent généralement pas pour un prêt.

Les transferts de fonds doivent être préparés : virements depuis un compte à votre nom, avec les justificatifs d'origine prêts pour la banque espagnole et pour le notaire, qui les demande aussi. Pour les montants importants, un service de change spécialisé ou votre banque peut réduire les frais par rapport à un virement international standard, à condition d'anticiper les délais.

La procuration (poder notarial) vous évite de vous déplacer pour les formalités et, si vous le souhaitez, pour la signature elle-même. Elle se signe chez un notaire espagnol, au consulat d'Espagne, ou chez votre notaire français avec apostille et traduction assermentée. Son étendue se définit précisément : demande de NIE, ouverture de compte, signature des arras, de l'acte d'achat, de l'acte de prêt. Elle coûte de l'ordre de 50 à 150 € et se révoque à tout moment devant notaire.

Les traductions : la banque et le notaire acceptent en général les pièces d'identité et relevés en français, mais peuvent exiger des traductions assermentées pour les documents fiscaux et les actes. Chez le notaire, si vous ne comprenez pas l'espagnol, un interprète est requis le jour de la signature.

12. Les 10 erreurs que Duplo Capital voit chez les acheteurs français

1. Chercher un bien avant de connaître sa capacité d'emprunt en Espagne. Le budget français ne se transpose pas.
2. Comparer les offres sur le TIN, sans regarder le TAE ni le coût des produits liés.
3. Sous-estimer les impôts d'acquisition, en raisonnant « frais de notaire à 7-8 % » comme en France, là où l'ITP seul atteint 10 % ou plus.
4. Signer les arras trop vite, sans vérifications juridiques et sans clause suspensive de financement.
5. Supposer que la banque financera 80 % du prix affiché, alors que la règle pour un non-résident est 60 à 70 % de la valeur retenue.
6. Oublier que l'expertise peut sortir sous le prix, et que la différence sort de votre poche.
7. Multiplier les demandes bancaires sans stratégie, ce qui laisse des traces et fait perdre du temps ; trois banques bien choisies valent mieux que dix contactées au hasard.
8. Ne pas lire les conditions des bonifications, et se retrouver avec une assurance chère pour un demi-point de taux.
9. Transférer l'apport sans préparer les justificatifs d'origine des fonds, ce qui bloque le dossier à l'étape anti-blanchiment.
10. Négliger la fiscalité du propriétaire non-résident : déclaration IRNR annuelle (modèle 210) même sans location, IBI, et, au-dessus de certains seuils, impôt sur la fortune. Les oublis se paient avec pénalités, souvent au moment de la revente.

Et maintenant ?

Vous avez repéré un bien, ou vous commencez seulement à y penser ? La bonne première étape est la même : savoir ce que vous pouvez financer en Espagne, région par région, frais et impôts compris.

Étudiez votre capacité d'emprunt en Espagne avec Duplo Capital. Simulation gratuite sur duplocapital.com : prix du bien envisagé, apport, revenus, situation professionnelle, résidence fiscale, crédits en cours. Nous vous répondons en français sous 24 heures ouvrées.

Sources des données citées : Instituto Nacional de Estadística, Estadística de Hipotecas, mai 2026 ; Colegio de Registradores de la Propiedad, annuaire 2025 et statistiques trimestrielles ; Banco de España et Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire de juin 2026 ; barèmes ITP, AJD et IVA publiés par les communautés autonomes en vigueur en septembre 2026 ; Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ; Código civil, art. 1454. Les fourchettes de financement et de frais sont des ordres de grandeur observés ; chaque opération fait l'objet d'un chiffrage personnalisé. Duplo Capital est un intermediario de crédito inmobiliario inscrit au registre du Banco de España sous le numéro D568 ; ce guide a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique individuel.